STF facilita a tomada de imóveis de devedores de financiamentos imobiliários

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu no último dia 26 que credores de financiamentos imobiliários podem tomar imóveis dados em garantia em caso de inadimplência, sem passar pela Justiça. A decisão tem repercussão geral, ou seja, servirá como diretriz para todos os juízes e tribunais do País.

A possibilidade já estava prevista na Lei 9.514, de 1997, mas era questionada por alguns juristas, que alegavam que ela violava o direito à moradia.

O placar do julgamento foi de 8 a 2, com os ministros Luiz Fux, Cristiano Zanin, André Mendonça, Alexandre de Moraes, Dias Toffoli, Kassio Nunes Marques, Gilmar Mendes e Luís Roberto Barroso votando a favor da execução extrajudicial do contrato. Os ministros Edson Fachin e Cármen Lúcia votaram contra.

O debate girou em torno dos contratos de mútuo com alienação fiduciária, nos quais o imóvel é dado como garantia do empréstimo até o pagamento integral das parcelas.

O relator do caso, ministro Luiz Fux, defendeu que a execução extrajudicial é importante para garantir a segurança jurídica e a estabilidade do mercado de crédito imobiliário. "Trata-se de política regulatória que permite maiores possibilidades de acesso ao financiamento imobiliário, a taxas baixas, de modo que a supressão de previsão legislativa da medida de garantia poderia significar desbalanceamento desse equilíbrio", argumentou.

O ministro Edson Fachin, que votou contra a execução extrajudicial, defendeu que o direito à moradia é fundamental e merece proteção especial:"A legislação concentrou nos agentes financeiros competência decisória e prerrogativas coercitivas que, em geral, são confiadas a membros do Poder Judiciário", afirmou.

O impacto das mudanças

A decisão do STF foi comemorada pelo setor financeiro. A Federação Brasileira de Bancos (Febraban) afirmou que a decisão traz benefícios para a sociedade, ao reforçar a importância das garantias e maior rapidez na recuperação do crédito imobiliário não pago. Porém, levantamos aqui uma dúvida: será que ela também não aponta para um enfraquecimento do poder judiciário sobre questões residenciais?

A decisão do STF é um importante precedente para o mercado de crédito imobiliário, pois facilita a execução de contratos de financiamentos imobiliários, o que pode levar a uma redução das taxas de juros e a um aumento no volume de financiamentos.

No entanto, a decisão também levanta preocupações sobre o impacto que  poderá ter no direito à moradia, eis que a  execução extrajudicial poderá levar à perda da casa própria para devedores que não conseguem honrar suas dívidas.

Será importante acompanhar os impactos da decisão nos próximos anos para avaliar se ela cumpre seu objetivo de aumentar o acesso ao crédito imobiliário sem prejudicar o direito à moradia.

A partir de agora, os credores de financiamentos imobiliários poderão tomar os imóveis dados em garantia em caso de inadimplência, sem precisar ingressar na Justiça. Isso pode levar a uma redução das taxas de juros e a um aumento no volume de financiamentos.

A crítica jurídica a essa decisão se baseia em dois argumentos principais:

1- Violação do direito à moradia: A Constituição Federal prevê que o direito à moradia é um direito fundamental social e a execução extrajudicial pode levar à perda da casa própria, um bem essencial para a dignidade humana.

2- Arbitrariedade: A execução extrajudicial concentra um grande poder nas mãos dos credores. Eles podem tomar um imóvel sem a necessidade de comprovar a inadimplência do devedor ou a existência de outra alternativa de cobrança.

Embora a decisão do STF seja considerada um passo importante para facilitar o acesso ao crédito imobiliário,  é importante que os Poderes Legislativo e Executivo tomem medidas para mitigar os impactos negativos da decisão no direito à moradia.

Alguns possíveis mecanismos para mitigar esses impactos incluem:

a) Garantias mínimas para o devedor: A lei poderia prever que a execução extrajudicial só seja possível após o devedor ser notificado e ter a oportunidade de se defender.

b) Criação de um fundo de garantia: O Poder Público poderia criar um fundo de garantia para auxiliar os devedores que perderam a casa própria por inadimplência.

c) Políticas públicas de habitação: O Poder Público poderia investir em políticas públicas de habitação para garantir o acesso à moradia para todos.

A adoção de medidas como essas é essencial para garantir que a decisão do STF não resulte em uma violação generalizada do direito à moradia. Diante isso, é muito importante que antes da aquisição de um imóvel, o comprador consulte um advogado e avalie previamente o contrato imobiliário a ser firmado.