5 Dicas importantes para quem quer alugar um imóvel

Alugar um apartamento é uma opção viável para muitos brasileiros que ainda não podem comprar uma casa própria. No entanto, muitas pessoas desconhecem a Lei do Inquilinato e têm pouca familiaridade com contratos de aluguel. Muitos contratos são confusos, com terminologias complexas e cláusulas abusivas ou ilegais. Detalhes importantes podem passar despercebidos, levando a problemas futuros. É importante discutir o contrato antes de assiná-lo para evitar surpresas desagradáveis. Neste artigo, apresentaremos 5 pontos essenciais a serem considerados antes de alugar um apartamento e tentar evitar problemas futuros.

1. O contrato de aluguel pode ser verbal

É possível estabelecer um contrato de aluguel de forma verbal, de acordo com o Código Civil e a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Essa modalidade de contrato se baseia na confiança entre as partes envolvidas. No entanto, é sempre recomendável que o contrato seja formalizado por escrito, pois o contrato verbal traz incertezas tanto para o proprietário quanto para o inquilino. A eventual remoção do inquilino por parte do proprietário quando não há contrato escrito será mais difícil e morosa. Portanto, é ideal que o contrato seja redigido por escrito, com todas as regras bem definidas, e que seja assinado por todas as partes envolvidas, podendo, até, ser assinado digitalmente.

2. O locador só pode exigir UMA modalidade de garantia

É importante destacar que, de acordo com a Lei do Inquilinato, o locador só pode exigir uma modalidade de garantia em um contrato de locação. Mesmo com mais de 30 anos em vigor, ainda encontramos casos em que proprietários abusam desse direito, solicitando do inquilino mais de uma forma de garantia. É válido ressaltar que a permissão para dois fiadores é uma exceção e não viola a lei. O que a legislação proíbe são combinações diferentes de garantias, como exigir um fiador e um depósito caução. Caso se depare com um contrato que solicite duas garantias, é essencial agir com calma e informar o locador sobre a necessidade de cumprir a lei. Nesses casos, é recomendado alertar o locador sobre a legislação vigente e solicitar a devida adequação do contrato, garantindo que apenas uma modalidade de garantia seja exigida.

3. Inquilino, sim. Consumidor, NÃO!

Essa é uma situação frequentemente encontrada e precisamos esclarecê-la aqui: de acordo com a lei, o inquilino não é considerado consumidor em relação ao locador. Isso significa que as regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor não se aplicam aos contratos de locação. Em outras palavras, locador e inquilino possuem o mesmo poder de negociação e estão em pé de igualdade. No entanto, na prática, nem sempre isso é o que acontece. Muitas vezes, o locador já possui um contrato pronto e o inquilino, diante da necessidade de se mudar, acaba assinando sem ler ou compreender completamente o seu conteúdo. O problema se agrava quando os locadores utilizam modelos de contrato cheios de erros, cláusulas abusivas ou frases confusas, que podem causar diversos problemas ao inquilino no futuro. É importante conhecer quais regras são válidas e quais obrigações devem ser cumpridas para evitar multas. E mais importante ainda: você tem o direito de negociar todas as cláusulas do contrato, especialmente aquelas que são abusivas.

4. O apartamento pode ser vendido durante a locação

Existe uma situação em que o inquilino pode ser obrigado a deixar o imóvel antes do término do contrato: quando o apartamento é vendido e o novo proprietário não deseja manter a locação. Nesses casos, a lei estabelece o direito de preferência, ou seja, o proprietário deve informar ao inquilino sua intenção de vender o imóvel e conceder um prazo de 30 dias para que o inquilino exerça seu direito de preferência. Somente após esse período, caso o inquilino não manifeste interesse em comprar o imóvel ou não responda, o proprietário poderá vendê-lo para terceiros. No entanto, se o valor ou as condições de pagamento forem diferentes das oferecidas ao inquilino, novamente é necessário garantir sua preferência. A notificação de venda deve ser feita por escrito, de modo a documentar as condições acordadas. Quando o inquilino não deseja comprar o apartamento, surge outra preocupação: a visita dos possíveis compradores. Nesse momento, é essencial agir com bom senso: o proprietário não deve marcar visitas a qualquer hora, devendo as visitas ser agendadas previamente e com antecedência, de comum acordo com o inquilino que ainda reside no imóvel. Uma alternativa viável são os tours virtuais (ao vivo ou gravados), que se tornaram populares e confiáveis durante o auge da pandemia de COVID-19 e permanecem em alta até os dias de hoje.

5. O prazo de vigência do contrato é muito importante

Ao alugar um apartamento, o inquilino deve estar ciente de dois tipos de prazos de duração do contrato: aqueles que são maiores ou menores que 30 meses. Normalmente, é o locador quem determina esse prazo, pois contratos com duração igual ou superior a trinta meses proporcionam mais segurança para ele e garantem uma renda por um período mais longo. Assim, é bastante comum estabelecer um prazo de 30 meses, mas com a isenção da multa de rescisão do contrato a partir do 13º mês, por exemplo.

Dica final: as partes envolvidas no contrato têm a possibilidade de revisá-lo quando considerarem que existe algum desequilíbrio ou quando desejam estabelecer novas regras, ou até mesmo renová-lo com condições diferentes. Durante a Pandemia de COVID-19, por exemplo, muitos inquilinos conseguiram substituir o índice IGP-M por outra forma de correção, graças a essa oportunidade de revisão.

No entanto, é importante ressaltar que essa revisão só terá validade se for realizada por meio de acordo mútuo. Portanto, se você identificou algum problema em seu contrato após ler este artigo, não se preocupe: você pode discutir o assunto com o locador e fazer um termo aditivo. Informe-o sobre os pontos que você identificou e convide-o para uma conversa a respeito. Mostre que seu objetivo não é obter vantagens ou renegociar o valor do aluguel (caso seja necessário), mas sim buscar o que é justo e corrigir eventuais confusões antes que elas se tornem problemas.

Restaram dúvidas e/ou está com problemas relacionados à locação de imóvel? Estamos à disposição! Você encontra formas de nos contatar aqui no site mesmo.

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Quedas de árvores, eventos climáticos extremos e segurança urbana: os impactos da Lei nº 15.299/2025

2 de fevereiro de 2026

O aumento da frequência e da intensidade de eventos climáticos extremos, como chuvas volumosas e ventos fortes, tem provocado consequências significativas nas cidades brasileiras. Entre os efeitos mais recorrentes estão a queda de árvores, danos à infraestrutura urbana, interrupções no fornecimento de energia elétrica e riscos diretos à integridade física da população. Diante desse cenário, a adoção de medidas preventivas tornou-se não apenas desejável, mas essencial para a gestão urbana responsável. É nesse contexto que se insere a Lei nº 15.299/2025, que alterou a Lei nº 9.605/1998 (Lei de Crimes Ambientais), trazendo maior segurança jurídica para situações envolvendo a poda ou a supressão de árvores em condição de risco iminente. A nova legislação estabelece que não configura crime ambiental o corte ou a poda de árvores, localizadas em logradouros públicos ou em propriedades privadas, quando houver risco concreto de acidente devidamente fundamentado, e o órgão ambiental competente deixar de se manifestar de forma motivada no prazo máximo de 45 dias. Com isso, foi incluído o § 2º ao art. 49 da Lei de Crimes Ambientais, prevendo a possibilidade de autorização tácita, desde que o risco seja tecnicamente atestado por empresa ou profissional legalmente habilitado. A inovação legislativa busca enfrentar um problema recorrente da administração pública: a omissão ou morosidade administrativa em situações que exigem respostas rápidas. Antes da alteração, mesmo diante de laudos técnicos apontando risco evidente, a ausência de manifestação formal do órgão ambiental expunha gestores, concessionárias e proprietários ao risco de responsabilização penal, o que frequentemente resultava na postergação de medidas preventivas e no agravamento dos danos. Do ponto de vista prático, a Lei nº 15.299/2025 dialoga diretamente com episódios recentes de queda de árvores sobre vias públicas, residências e redes elétricas, ocasionando apagões, prejuízos materiais e, em alguns casos, acidentes graves. Ao permitir que a inércia administrativa não impeça a adoção de providências urgentes, a norma reforça a ideia de que a proteção ambiental deve caminhar lado a lado com a segurança coletiva, a continuidade dos serviços essenciais e a proteção de vidas humanas. Importante destacar que a lei não flexibiliza indiscriminadamente a tutela ambiental. Ao contrário, mantém a exigência de fundamentação técnica, atribuindo responsabilidade ao profissional ou empresa que atesta o risco, o que preserva o controle, a rastreabilidade das decisões e a responsabilização em caso de abuso ou erro técnico. Trata-se, portanto, de um modelo que busca equilíbrio entre prevenção de danos, responsabilidade profissional e eficiência administrativa. Sob a ótica da gestão urbana e ambiental, a nova legislação representa um avanço ao reconhecer que a omissão estatal não pode se sobrepor ao dever de prevenir riscos previsíveis, especialmente em um cenário de mudanças climáticas e crescente vulnerabilidade das cidades. Para gestores públicos, concessionárias de serviços, síndicos, proprietários e empreendedores, a norma oferece maior previsibilidade jurídica e respaldo legal para decisões que envolvem segurança e interesse público. Em síntese, a Lei nº 15.299/2025 contribui para uma abordagem mais integrada da política urbana e ambiental, ao harmonizar a proteção do meio ambiente com a necessidade de respostas eficazes diante de riscos iminentes. Trata-se de um passo importante para cidades mais seguras, resilientes e juridicamente responsáveis.

STJ reafirma critérios para reconhecimento das restingas como Áreas de Preservação Permanente

26 de janeiro de 2026

A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou recentemente um recurso especial envolvendo a proteção de restingas e os critérios necessários para o enquadramento desses ecossistemas como Áreas de Preservação Permanente (APP). A decisão reforça diretrizes já previstas no Código Florestal (Lei nº 12.651/2012) e na Resolução nº 303/2002 do Conama, trazendo maior segurança jurídica para a interpretação do tema em processos de licenciamento ambiental e disputas envolvendo a ocupação do litoral brasileiro. O caso analisado O processo teve origem em Santa Catarina, onde o Ministério Público Estadual buscava o reconhecimento de determinada área como APP pelo simples fato de apresentar vegetação de restinga. A pretensão incluía o entendimento de que toda restinga (independentemente de sua localização ou função ecológica) estaria automaticamente abrangida pelo regime de proteção permanente. A instância de origem acolheu a tese do MP, mas a decisão foi reformada pelo Tribunal de Justiça catarinense (TJSC). Ao recorrer ao STJ, o órgão ministerial sustentou que a vegetação de restinga, por sua condição natural, deveria ser protegida integralmente, sem necessidade de cumprir requisitos adicionais. A posição, entretanto, não foi acolhida pela Corte Superior. A interpretação do STJ Em voto acompanhado pela turma, a ministra Maria Thereza de Assis Moura destacou que a proteção das restingas deve ser compreendida a partir da leitura conjunta do Código Florestal com a Resolução Conama nº 303/2002. Assim, o reconhecimento como APP somente é aplicável quando observados dois cenários principais: 1. Restingas que exerçam função ambiental de fixar dunas ou estabilizar mangues , conforme o art. 4º, VI, do Código Florestal; ou 2. Restingas localizadas em faixa mínima de 300 metros da linha de preamar máxima , quando caracterizadas como restinga geológica, nos termos da Resolução nº 303/2002. A ministra pontuou ainda que as normas ambientais atuam de forma complementar, e não excludente. Dessa forma, resoluções podem estabelecer parâmetros mais detalhados quando não houver conflito direto com a lei, desde que não reduzam o nível de proteção ambiental. Importante lembrar que a validade da Resolução 303/2002 já foi reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal (ADPF 747), o que reforça sua aplicabilidade enquanto instrumento normativo de proteção ecológica. O que a decisão representa na prática Embora não se trate de inovação legislativa, o julgamento tem relevância por consolidar o entendimento sobre o enquadramento de restingas como APP. Ao reafirmar que a proteção não é automática para toda vegetação de restinga, o STJ delimita critérios objetivos, ajudando a orientar: · processos de licenciamento ambiental em áreas costeiras; · projetos imobiliários e hoteleiros próximos ao litoral; · estudos de impacto ambiental em regiões sensíveis; · políticas públicas de zoneamento e ocupação urbana. Para especialistas, a decisão é positiva no sentido de equilibrar conservação e segurança jurídica, evitando tanto a flexibilização indiscriminada quanto a interpretação expansiva sem respaldo legal. O enquadramento, portanto, deve considerar sempre as características ecológicas da área e a localização específica do terreno. O que fica deste julgamento A proteção das restingas permanece como tema central na gestão costeira brasileira, especialmente diante da pressão imobiliária em regiões litorâneas. Ao reafirmar os critérios legais para definição de APP, o STJ contribui para a padronização de decisões judiciais e administrativas, garantindo previsibilidade para os atores envolvidos e reforçando a importância desses ecossistemas para a estabilidade das dunas, contenção de erosão e manutenção de manguezais. O escritório acompanha de perto os desdobramentos jurisprudenciais relacionados ao Direito Ambiental e está à disposição para consultoria e assessoria em temas envolvendo regularização, licenciamento e governança ambiental.

STJ autoriza inclusão de cônjuge em execução de título extrajudicial: entenda a decisão e seus impactos

5 de dezembro de 2025

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu, recentemente, decisão de grande relevância para o direito civil e para a prática da execução de dívidas. No julgamento do Recurso Especial n.º 2.195.589 , de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, o Tribunal reconheceu a possibilidade de inclusão do cônjuge do devedor no polo passivo da execução de título extrajudicial , mesmo quando a dívida foi formalmente contraída apenas por um deles. O caso envolve casal casado sob o regime de comunhão parcial de bens , no qual o marido havia emitido cheques posteriormente levados à execução. Diante da inexistência de patrimônio em nome do devedor principal, o credor solicitou a inclusão da esposa no processo executivo, pedido inicialmente negado pelas instâncias inferiores. Ao analisar o recurso, o STJ reformou as decisões anteriores e fixou importante entendimento sobre responsabilidade patrimonial no casamento. O caso julgado: dívida contraída durante o casamento O processo tratava de cheques emitidos em 2021 pelo marido, enquanto casado desde 2010 sob o regime de comunhão parcial. Embora o título estivesse em nome exclusivo do emitente, o credor buscou a inclusão da esposa sob o argumento de que: · a dívida foi constituída durante a constância do casamento , · o regime de bens adotado pressupõe a comunicação do patrimônio adquirido no período , · e determinadas obrigações assumidas por um dos cônjuges podem beneficiar diretamente a economia do lar . As instâncias de origem rejeitaram o pedido, entendendo não haver responsabilidade automática da esposa por dívidas assumidas exclusivamente pelo marido. O STJ, contudo, deu provimento ao recurso do credor e autorizou a inclusão da cônjuge na execução. O embasamento jurídico da decisão A fundamentação da Ministra Nancy Andrighi se apoiou, principalmente, nos arts. 1.643 e 1.644 do Código Civil, que tratam da administração da economia doméstica e das responsabilidades financeiras assumidas no casamento. Presunção absoluta de consentimento Segundo a relatora, a legislação estabelece presunção absoluta de consentimento recíproco para obrigações assumidas por um dos cônjuges em prol da economia doméstica. Isso significa que, independente de outorga uxória ou anuência formal, o ordenamento presume que ambos participam e se beneficiam das despesas necessárias à manutenção da entidade familiar. Assim, a dívida contraída durante o casamento (ainda que em nome de apenas um dos cônjuges) pode atingir o patrimônio comum, especialmente quando relacionada a gastos inerentes à vida familiar. Responsabilidade solidária pela economia doméstica O art. 1.644 do Código Civil prevê que as obrigações domésticas vinculam solidariamente os cônjuges. A interpretação adotada pela 3ª Turma reforça a ideia de que, sempre que houver indício de que a dívida pode ter repercutido na economia comum, existe legitimidade passiva do outro cônjuge para integrar a execução. O que a decisão não determina Embora reconheça a legitimidade, a decisão não determina responsabilidade automática pelo pagamento. A inclusão do cônjuge: · não implica presunção de culpa ou participação direta na dívida ; · não autoriza, de imediato, a constrição de bens particulares ; · não impede que o cônjuge exerça defesa própria , como demonstrar que a dívida não beneficiou a família ou não guarda relação com o regime de bens. A relatora reforçou que caberá ao cônjuge incluído provar eventual incomunicabilidade de bens ou ausência de proveito comum, podendo opor embargos ou outras medidas de defesa. Impactos práticos da decisão A orientação firmada pelo STJ repercute diretamente em execuções de títulos extrajudiciais, especialmente naquelas em que: · o devedor não possui patrimônio em seu nome; · o casamento está vigente sob o regime de comunhão parcial; · há indícios de que a dívida foi contraída durante o matrimônio; · o credor busca ampliar as chances de satisfação do crédito. Para credores · A decisão fortalece a possibilidade de alcançar o patrimônio comum do casal , caso haja indícios de benefício à economia doméstica. · Também oferece uma estratégia adicional em execuções paralisadas em razão da inexistência de bens penhoráveis em nome do devedor principal. Para cônjuges incluídos · A inclusão no polo passivo pode gerar consequências como citação, necessidade de apresentação de defesa, eventuais bloqueios sobre bens comuns e análise detalhada do regime de bens. · Contudo, permanece assegurado o direito de comprovar que a dívida não possui qualquer relação com a vida familiar ou com o patrimônio comunicável. Para o sistema jurídico A decisão dialoga com precedentes anteriores, mas reforça e amplia o entendimento de que, no regime de comunhão parcial, a responsabilidade patrimonial pode alcançar o casal, desde que respeitados os limites legais da meação e da incomunicabilidade. A decisão da 3ª Turma do STJ representa importante marco interpretativo sobre responsabilidade patrimonial dos cônjuges em execuções de títulos extrajudiciais. Ao autorizar a inclusão do cônjuge no polo passivo, o Tribunal consolida entendimento de que o regime de comunhão parcial de bens produz efeitos não apenas sobre os bens adquiridos durante o casamento, mas também sobre determinadas obrigações assumidas nesse período. Em paralelo, mantém-se a garantia de ampla defesa, permitindo que o cônjuge incluído comprove a ausência de benefício à economia doméstica ou a incomunicabilidade de determinados bens. Para operadores do Direito, especialmente aqueles que atuam em contencioso civil, família e recuperação de crédito, a decisão exige atenção redobrada ao regime de bens, ao histórico da dívida e às circunstâncias concretas de sua constituição.