5 Dicas importantes para quem quer alugar um imóvel
Alugar um apartamento é uma opção viável para muitos brasileiros que ainda não podem comprar uma casa própria. No entanto, muitas pessoas desconhecem a Lei do Inquilinato e têm pouca familiaridade com contratos de aluguel. Muitos contratos são confusos, com terminologias complexas e cláusulas abusivas ou ilegais. Detalhes importantes podem passar despercebidos, levando a problemas futuros. É importante discutir o contrato antes de assiná-lo para evitar surpresas desagradáveis. Neste artigo, apresentaremos 5 pontos essenciais a serem considerados antes de alugar um apartamento e tentar evitar problemas futuros.
1. O contrato de aluguel pode ser verbal
É possível estabelecer um contrato de aluguel de forma verbal, de acordo com o Código Civil e a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Essa modalidade de contrato se baseia na confiança entre as partes envolvidas. No entanto, é sempre recomendável que o contrato seja formalizado por escrito, pois o contrato verbal traz incertezas tanto para o proprietário quanto para o inquilino. A eventual remoção do inquilino por parte do proprietário quando não há contrato escrito será mais difícil e morosa. Portanto, é ideal que o contrato seja redigido por escrito, com todas as regras bem definidas, e que seja assinado por todas as partes envolvidas, podendo, até, ser assinado digitalmente.
2. O locador só pode exigir UMA modalidade de garantia
É importante destacar que, de acordo com a Lei do Inquilinato, o locador só pode exigir uma modalidade de garantia em um contrato de locação. Mesmo com mais de 30 anos em vigor, ainda encontramos casos em que proprietários abusam desse direito, solicitando do inquilino mais de uma forma de garantia. É válido ressaltar que a permissão para dois fiadores é uma exceção e não viola a lei. O que a legislação proíbe são combinações diferentes de garantias, como exigir um fiador e um depósito caução. Caso se depare com um contrato que solicite duas garantias, é essencial agir com calma e informar o locador sobre a necessidade de cumprir a lei. Nesses casos, é recomendado alertar o locador sobre a legislação vigente e solicitar a devida adequação do contrato, garantindo que apenas uma modalidade de garantia seja exigida.
3. Inquilino, sim. Consumidor, NÃO!
Essa é uma situação frequentemente encontrada e precisamos esclarecê-la aqui: de acordo com a lei, o inquilino não é considerado consumidor em relação ao locador. Isso significa que as regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor não se aplicam aos contratos de locação. Em outras palavras, locador e inquilino possuem o mesmo poder de negociação e estão em pé de igualdade. No entanto, na prática, nem sempre isso é o que acontece. Muitas vezes, o locador já possui um contrato pronto e o inquilino, diante da necessidade de se mudar, acaba assinando sem ler ou compreender completamente o seu conteúdo. O problema se agrava quando os locadores utilizam modelos de contrato cheios de erros, cláusulas abusivas ou frases confusas, que podem causar diversos problemas ao inquilino no futuro. É importante conhecer quais regras são válidas e quais obrigações devem ser cumpridas para evitar multas. E mais importante ainda: você tem o direito de negociar todas as cláusulas do contrato, especialmente aquelas que são abusivas.
4. O apartamento pode ser vendido durante a locação
Existe uma situação em que o inquilino pode ser obrigado a deixar o imóvel antes do término do contrato: quando o apartamento é vendido e o novo proprietário não deseja manter a locação. Nesses casos, a lei estabelece o direito de preferência, ou seja, o proprietário deve informar ao inquilino sua intenção de vender o imóvel e conceder um prazo de 30 dias para que o inquilino exerça seu direito de preferência. Somente após esse período, caso o inquilino não manifeste interesse em comprar o imóvel ou não responda, o proprietário poderá vendê-lo para terceiros. No entanto, se o valor ou as condições de pagamento forem diferentes das oferecidas ao inquilino, novamente é necessário garantir sua preferência. A notificação de venda deve ser feita por escrito, de modo a documentar as condições acordadas. Quando o inquilino não deseja comprar o apartamento, surge outra preocupação: a visita dos possíveis compradores. Nesse momento, é essencial agir com bom senso: o proprietário não deve marcar visitas a qualquer hora, devendo as visitas ser agendadas previamente e com antecedência, de comum acordo com o inquilino que ainda reside no imóvel. Uma alternativa viável são os tours virtuais (ao vivo ou gravados), que se tornaram populares e confiáveis durante o auge da pandemia de COVID-19 e permanecem em alta até os dias de hoje.
5. O prazo de vigência do contrato é muito importante
Ao alugar um apartamento, o inquilino deve estar ciente de dois tipos de prazos de duração do contrato: aqueles que são maiores ou menores que 30 meses. Normalmente, é o locador quem determina esse prazo, pois contratos com duração igual ou superior a trinta meses proporcionam mais segurança para ele e garantem uma renda por um período mais longo. Assim, é bastante comum estabelecer um prazo de 30 meses, mas com a isenção da multa de rescisão do contrato a partir do 13º mês, por exemplo.
Dica final: as partes envolvidas no contrato têm a possibilidade de revisá-lo quando considerarem que existe algum desequilíbrio ou quando desejam estabelecer novas regras, ou até mesmo renová-lo com condições diferentes. Durante a Pandemia de COVID-19, por exemplo, muitos inquilinos conseguiram substituir o índice IGP-M por outra forma de correção, graças a essa oportunidade de revisão.
No entanto, é importante ressaltar que essa revisão só terá validade se for realizada por meio de acordo mútuo. Portanto, se você identificou algum problema em seu contrato após ler este artigo, não se preocupe: você pode discutir o assunto com o locador e fazer um termo aditivo. Informe-o sobre os pontos que você identificou e convide-o para uma conversa a respeito. Mostre que seu objetivo não é obter vantagens ou renegociar o valor do aluguel (caso seja necessário), mas sim buscar o que é justo e corrigir eventuais confusões antes que elas se tornem problemas.
Restaram dúvidas e/ou está com problemas relacionados à locação de imóvel? Estamos à disposição! Você encontra formas de nos contatar aqui no site mesmo.
