STJ DETERMINA CÁLCULO DO ITBI SOBRE VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

26 de julho de 2022

DECISÃO GERA DISCUSSÃO ACERCA DA BASE DE CÁLCULO DO ITCMD 


A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser pago com base no valor da transação imobiliária. A decisão, em recurso repetitivo, afasta o uso do valor venal, adotado para cálculo do IPTU, que geralmente é menor, e também valores de referência fixados pelas prefeituras. Prevaleceu no julgamento, que deve ser seguido pelas instâncias inferiores, o voto do relator, ministro Gurgel de Faria, para o qual, o valor da transação imobiliária para o cálculo do ITBI, apontado pelo contribuinte, só pode ser afastado por meio de processo administrativo (REsp 1937821). O caso analisado pelo STJ envolve o município de São Paulo, que contestou decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP). A Corte paulista entendeu que o ITBI deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior.


A decisão do TJ-SP foi dada em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR). O entendimento passou, então, a orientar as decisões no Estado. No recurso, o município alegou que a base de cálculo do ITBI não deveria corresponder ao valor venal usado para o IPTU, mas refletir o valor de mercado do imóvel. Argumentou ainda que, diferentemente do que ocorre com o IPTU, no ITBI há “autolançamento do tributo” pelo contribuinte. Assim, se for constatado que a base de cálculo usada não corresponde ao efetivo valor de mercado na transação, a fiscalização deve proceder ao lançamento complementar de ofício, ou seja, cobrar a diferença. Na sustentação oral, a procuradora do município Simone Andréa afirmou que o valor venal de referência é acionado apenas quando não merece fé o valor declarado pelo contribuinte. Ainda segundo ela, a prática do município demonstra que, salvo operações baseadas em valores relacionados a financiamento bancário, invariavelmente os valores declarados de transferência de propriedade são depreciados. “O menor possível”, disse. Ao votar, o relator afirmou que a base de cálculo do ITBI não está ligada à do IPTU, embora ambas sejam o valor venal. Para Gurgel de Faria, deve ser considerado como valor venal do ITBI “o valor normal de mercado nas transações imobiliárias”.


No IPTU, disse o ministro, tributa-se a propriedade tendo como base a planta genérica de valores do poder público local, que considera a localização e a metragem. Embora seja possível dimensionar o valor médio dos imóveis no mercado, por tamanho e metragem, acrescentou o relator em seu voto, a avaliação de preço específica de cada unidade depende também de outras circunstâncias, como benfeitorias e estado de conservação. Por isso, não seria possível vincular a base de cálculo do ITBI à do IPTU, nem mesmo como piso de tributação, segundo o ministro, que lembrou que esse entendimento já foi adotado pelo STJ em outros julgamentos. Ainda de acordo com o relator, também não é legítima a adoção de valor de referência de venda previamente fixado pelo município como parâmetro para a base de cálculo do ITBI. “O valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é o valor de mercado e só pode ser afastado por meio de processo administrativo”, afirmou. Com a tese de efeito repetitivo foram aprovadas as seguintes disposições: “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU”; “o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e só pode ser afastada pelo Fisco por meio de processo administrativo próprio”; e “o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI”.


Outra questão bastante discutida, diz respeito ao ITCMD. Contribuintes têm conseguido, no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), reduzir a tributação sobre imóveis em doações e heranças. Desembargadores estão determinando, como base de cálculo do ITCMD, o uso do valor venal do IPTU – geralmente menor em relação ao de mercado. Uma das decisões mais recentes foi proferida pela Desembargadora Silvia Meirelles, da 6ª Câmara de Direito Público do TJSP, que concedeu liminar em agravo de instrumento apresentado por um contribuinte, derrotado em primeira instância (processo nº 2017662-74.2022.8.26.0000).



Na decisão, a Desembargadora cita a legislação paulista sobre o assunto e lembra que a Lei nº 10.705, de 2000, que trata do ITCMD, estabelece que deve ser aplicado como base de cálculo o valor de mercado do bem ou direito na data da abertura da sucessão ou da realização do ato ou contrato de doação. E que decreto posterior, de nº 55.002, de 2009, traz uma alternativa que seria o valor venal, em linha com o Art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN).


O entendimento, de acordo com a Procuradoria Geral do Estado (PGE-SP), contraria precedente do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O órgão afirma que, de acordo com precedente da 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), de junho de 2020, o valor venal a que se refere o mencionado artigo do CTN, base de cálculo do ITCMD, é o real valor de venda do bem. Esse valor, de acordo com os ministros, pode coincidir com o de mercado, “não se confundindo com o valor venal adotado para fins de IPTU ou ITR”. 


Por isso, é sempre bom estar atento ao assunto.

Quedas de árvores, eventos climáticos extremos e segurança urbana: os impactos da Lei nº 15.299/2025

2 de fevereiro de 2026
O aumento da frequência e da intensidade de eventos climáticos extremos, como chuvas volumosas e ventos fortes, tem provocado consequências significativas nas cidades brasileiras. Entre os efeitos mais recorrentes estão a queda de árvores, danos à infraestrutura urbana, interrupções no fornecimento de energia elétrica e riscos diretos à integridade física da população. Diante desse cenário, a adoção de medidas preventivas tornou-se não apenas desejável, mas essencial para a gestão urbana responsável. É nesse contexto que se insere a Lei nº 15.299/2025, que alterou a Lei nº 9.605/1998 (Lei de Crimes Ambientais), trazendo maior segurança jurídica para situações envolvendo a poda ou a supressão de árvores em condição de risco iminente. A nova legislação estabelece que não configura crime ambiental o corte ou a poda de árvores, localizadas em logradouros públicos ou em propriedades privadas, quando houver risco concreto de acidente devidamente fundamentado, e o órgão ambiental competente deixar de se manifestar de forma motivada no prazo máximo de 45 dias. Com isso, foi incluído o § 2º ao art. 49 da Lei de Crimes Ambientais, prevendo a possibilidade de autorização tácita, desde que o risco seja tecnicamente atestado por empresa ou profissional legalmente habilitado. A inovação legislativa busca enfrentar um problema recorrente da administração pública: a omissão ou morosidade administrativa em situações que exigem respostas rápidas. Antes da alteração, mesmo diante de laudos técnicos apontando risco evidente, a ausência de manifestação formal do órgão ambiental expunha gestores, concessionárias e proprietários ao risco de responsabilização penal, o que frequentemente resultava na postergação de medidas preventivas e no agravamento dos danos. Do ponto de vista prático, a Lei nº 15.299/2025 dialoga diretamente com episódios recentes de queda de árvores sobre vias públicas, residências e redes elétricas, ocasionando apagões, prejuízos materiais e, em alguns casos, acidentes graves. Ao permitir que a inércia administrativa não impeça a adoção de providências urgentes, a norma reforça a ideia de que a proteção ambiental deve caminhar lado a lado com a segurança coletiva, a continuidade dos serviços essenciais e a proteção de vidas humanas. Importante destacar que a lei não flexibiliza indiscriminadamente a tutela ambiental. Ao contrário, mantém a exigência de fundamentação técnica, atribuindo responsabilidade ao profissional ou empresa que atesta o risco, o que preserva o controle, a rastreabilidade das decisões e a responsabilização em caso de abuso ou erro técnico. Trata-se, portanto, de um modelo que busca equilíbrio entre prevenção de danos, responsabilidade profissional e eficiência administrativa. Sob a ótica da gestão urbana e ambiental, a nova legislação representa um avanço ao reconhecer que a omissão estatal não pode se sobrepor ao dever de prevenir riscos previsíveis, especialmente em um cenário de mudanças climáticas e crescente vulnerabilidade das cidades. Para gestores públicos, concessionárias de serviços, síndicos, proprietários e empreendedores, a norma oferece maior previsibilidade jurídica e respaldo legal para decisões que envolvem segurança e interesse público. Em síntese, a Lei nº 15.299/2025 contribui para uma abordagem mais integrada da política urbana e ambiental, ao harmonizar a proteção do meio ambiente com a necessidade de respostas eficazes diante de riscos iminentes. Trata-se de um passo importante para cidades mais seguras, resilientes e juridicamente responsáveis.

STJ reafirma critérios para reconhecimento das restingas como Áreas de Preservação Permanente

26 de janeiro de 2026
A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou recentemente um recurso especial envolvendo a proteção de restingas e os critérios necessários para o enquadramento desses ecossistemas como Áreas de Preservação Permanente (APP). A decisão reforça diretrizes já previstas no Código Florestal (Lei nº 12.651/2012) e na Resolução nº 303/2002 do Conama, trazendo maior segurança jurídica para a interpretação do tema em processos de licenciamento ambiental e disputas envolvendo a ocupação do litoral brasileiro. O caso analisado O processo teve origem em Santa Catarina, onde o Ministério Público Estadual buscava o reconhecimento de determinada área como APP pelo simples fato de apresentar vegetação de restinga. A pretensão incluía o entendimento de que toda restinga (independentemente de sua localização ou função ecológica) estaria automaticamente abrangida pelo regime de proteção permanente. A instância de origem acolheu a tese do MP, mas a decisão foi reformada pelo Tribunal de Justiça catarinense (TJSC). Ao recorrer ao STJ, o órgão ministerial sustentou que a vegetação de restinga, por sua condição natural, deveria ser protegida integralmente, sem necessidade de cumprir requisitos adicionais. A posição, entretanto, não foi acolhida pela Corte Superior. A interpretação do STJ Em voto acompanhado pela turma, a ministra Maria Thereza de Assis Moura destacou que a proteção das restingas deve ser compreendida a partir da leitura conjunta do Código Florestal com a Resolução Conama nº 303/2002. Assim, o reconhecimento como APP somente é aplicável quando observados dois cenários principais: 1. Restingas que exerçam função ambiental de fixar dunas ou estabilizar mangues , conforme o art. 4º, VI, do Código Florestal; ou 2. Restingas localizadas em faixa mínima de 300 metros da linha de preamar máxima , quando caracterizadas como restinga geológica, nos termos da Resolução nº 303/2002. A ministra pontuou ainda que as normas ambientais atuam de forma complementar, e não excludente. Dessa forma, resoluções podem estabelecer parâmetros mais detalhados quando não houver conflito direto com a lei, desde que não reduzam o nível de proteção ambiental. Importante lembrar que a validade da Resolução 303/2002 já foi reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal (ADPF 747), o que reforça sua aplicabilidade enquanto instrumento normativo de proteção ecológica. O que a decisão representa na prática Embora não se trate de inovação legislativa, o julgamento tem relevância por consolidar o entendimento sobre o enquadramento de restingas como APP. Ao reafirmar que a proteção não é automática para toda vegetação de restinga, o STJ delimita critérios objetivos, ajudando a orientar: · processos de licenciamento ambiental em áreas costeiras; · projetos imobiliários e hoteleiros próximos ao litoral; · estudos de impacto ambiental em regiões sensíveis; · políticas públicas de zoneamento e ocupação urbana. Para especialistas, a decisão é positiva no sentido de equilibrar conservação e segurança jurídica, evitando tanto a flexibilização indiscriminada quanto a interpretação expansiva sem respaldo legal. O enquadramento, portanto, deve considerar sempre as características ecológicas da área e a localização específica do terreno. O que fica deste julgamento A proteção das restingas permanece como tema central na gestão costeira brasileira, especialmente diante da pressão imobiliária em regiões litorâneas. Ao reafirmar os critérios legais para definição de APP, o STJ contribui para a padronização de decisões judiciais e administrativas, garantindo previsibilidade para os atores envolvidos e reforçando a importância desses ecossistemas para a estabilidade das dunas, contenção de erosão e manutenção de manguezais.  O escritório acompanha de perto os desdobramentos jurisprudenciais relacionados ao Direito Ambiental e está à disposição para consultoria e assessoria em temas envolvendo regularização, licenciamento e governança ambiental.

STJ autoriza inclusão de cônjuge em execução de título extrajudicial: entenda a decisão e seus impactos

5 de dezembro de 2025
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu, recentemente, decisão de grande relevância para o direito civil e para a prática da execução de dívidas. No julgamento do Recurso Especial n.º 2.195.589 , de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, o Tribunal reconheceu a possibilidade de inclusão do cônjuge do devedor no polo passivo da execução de título extrajudicial , mesmo quando a dívida foi formalmente contraída apenas por um deles. O caso envolve casal casado sob o regime de comunhão parcial de bens , no qual o marido havia emitido cheques posteriormente levados à execução. Diante da inexistência de patrimônio em nome do devedor principal, o credor solicitou a inclusão da esposa no processo executivo, pedido inicialmente negado pelas instâncias inferiores. Ao analisar o recurso, o STJ reformou as decisões anteriores e fixou importante entendimento sobre responsabilidade patrimonial no casamento. O caso julgado: dívida contraída durante o casamento O processo tratava de cheques emitidos em 2021 pelo marido, enquanto casado desde 2010 sob o regime de comunhão parcial. Embora o título estivesse em nome exclusivo do emitente, o credor buscou a inclusão da esposa sob o argumento de que: · a dívida foi constituída durante a constância do casamento , · o regime de bens adotado pressupõe a comunicação do patrimônio adquirido no período , · e determinadas obrigações assumidas por um dos cônjuges podem beneficiar diretamente a economia do lar . As instâncias de origem rejeitaram o pedido, entendendo não haver responsabilidade automática da esposa por dívidas assumidas exclusivamente pelo marido. O STJ, contudo, deu provimento ao recurso do credor e autorizou a inclusão da cônjuge na execução. O embasamento jurídico da decisão A fundamentação da Ministra Nancy Andrighi se apoiou, principalmente, nos arts. 1.643 e 1.644 do Código Civil, que tratam da administração da economia doméstica e das responsabilidades financeiras assumidas no casamento. Presunção absoluta de consentimento Segundo a relatora, a legislação estabelece presunção absoluta de consentimento recíproco para obrigações assumidas por um dos cônjuges em prol da economia doméstica. Isso significa que, independente de outorga uxória ou anuência formal, o ordenamento presume que ambos participam e se beneficiam das despesas necessárias à manutenção da entidade familiar. Assim, a dívida contraída durante o casamento (ainda que em nome de apenas um dos cônjuges) pode atingir o patrimônio comum, especialmente quando relacionada a gastos inerentes à vida familiar. Responsabilidade solidária pela economia doméstica O art. 1.644 do Código Civil prevê que as obrigações domésticas vinculam solidariamente os cônjuges. A interpretação adotada pela 3ª Turma reforça a ideia de que, sempre que houver indício de que a dívida pode ter repercutido na economia comum, existe legitimidade passiva do outro cônjuge para integrar a execução. O que a decisão não determina Embora reconheça a legitimidade, a decisão não determina responsabilidade automática pelo pagamento. A inclusão do cônjuge: · não implica presunção de culpa ou participação direta na dívida ; · não autoriza, de imediato, a constrição de bens particulares ; · não impede que o cônjuge exerça defesa própria , como demonstrar que a dívida não beneficiou a família ou não guarda relação com o regime de bens. A relatora reforçou que caberá ao cônjuge incluído provar eventual incomunicabilidade de bens ou ausência de proveito comum, podendo opor embargos ou outras medidas de defesa. Impactos práticos da decisão A orientação firmada pelo STJ repercute diretamente em execuções de títulos extrajudiciais, especialmente naquelas em que: · o devedor não possui patrimônio em seu nome; · o casamento está vigente sob o regime de comunhão parcial; · há indícios de que a dívida foi contraída durante o matrimônio; · o credor busca ampliar as chances de satisfação do crédito. Para credores · A decisão fortalece a possibilidade de alcançar o patrimônio comum do casal , caso haja indícios de benefício à economia doméstica. · Também oferece uma estratégia adicional em execuções paralisadas em razão da inexistência de bens penhoráveis em nome do devedor principal. Para cônjuges incluídos · A inclusão no polo passivo pode gerar consequências como citação, necessidade de apresentação de defesa, eventuais bloqueios sobre bens comuns e análise detalhada do regime de bens. · Contudo, permanece assegurado o direito de comprovar que a dívida não possui qualquer relação com a vida familiar ou com o patrimônio comunicável. Para o sistema jurídico A decisão dialoga com precedentes anteriores, mas reforça e amplia o entendimento de que, no regime de comunhão parcial, a responsabilidade patrimonial pode alcançar o casal, desde que respeitados os limites legais da meação e da incomunicabilidade. A decisão da 3ª Turma do STJ representa importante marco interpretativo sobre responsabilidade patrimonial dos cônjuges em execuções de títulos extrajudiciais. Ao autorizar a inclusão do cônjuge no polo passivo, o Tribunal consolida entendimento de que o regime de comunhão parcial de bens produz efeitos não apenas sobre os bens adquiridos durante o casamento, mas também sobre determinadas obrigações assumidas nesse período. Em paralelo, mantém-se a garantia de ampla defesa, permitindo que o cônjuge incluído comprove a ausência de benefício à economia doméstica ou a incomunicabilidade de determinados bens.  Para operadores do Direito, especialmente aqueles que atuam em contencioso civil, família e recuperação de crédito, a decisão exige atenção redobrada ao regime de bens, ao histórico da dívida e às circunstâncias concretas de sua constituição.