STJ DETERMINA CÁLCULO DO ITBI SOBRE VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

26 de julho de 2022

DECISÃO GERA DISCUSSÃO ACERCA DA BASE DE CÁLCULO DO ITCMD 


A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser pago com base no valor da transação imobiliária. A decisão, em recurso repetitivo, afasta o uso do valor venal, adotado para cálculo do IPTU, que geralmente é menor, e também valores de referência fixados pelas prefeituras. Prevaleceu no julgamento, que deve ser seguido pelas instâncias inferiores, o voto do relator, ministro Gurgel de Faria, para o qual, o valor da transação imobiliária para o cálculo do ITBI, apontado pelo contribuinte, só pode ser afastado por meio de processo administrativo (REsp 1937821). O caso analisado pelo STJ envolve o município de São Paulo, que contestou decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP). A Corte paulista entendeu que o ITBI deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior.


A decisão do TJ-SP foi dada em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR). O entendimento passou, então, a orientar as decisões no Estado. No recurso, o município alegou que a base de cálculo do ITBI não deveria corresponder ao valor venal usado para o IPTU, mas refletir o valor de mercado do imóvel. Argumentou ainda que, diferentemente do que ocorre com o IPTU, no ITBI há “autolançamento do tributo” pelo contribuinte. Assim, se for constatado que a base de cálculo usada não corresponde ao efetivo valor de mercado na transação, a fiscalização deve proceder ao lançamento complementar de ofício, ou seja, cobrar a diferença. Na sustentação oral, a procuradora do município Simone Andréa afirmou que o valor venal de referência é acionado apenas quando não merece fé o valor declarado pelo contribuinte. Ainda segundo ela, a prática do município demonstra que, salvo operações baseadas em valores relacionados a financiamento bancário, invariavelmente os valores declarados de transferência de propriedade são depreciados. “O menor possível”, disse. Ao votar, o relator afirmou que a base de cálculo do ITBI não está ligada à do IPTU, embora ambas sejam o valor venal. Para Gurgel de Faria, deve ser considerado como valor venal do ITBI “o valor normal de mercado nas transações imobiliárias”.


No IPTU, disse o ministro, tributa-se a propriedade tendo como base a planta genérica de valores do poder público local, que considera a localização e a metragem. Embora seja possível dimensionar o valor médio dos imóveis no mercado, por tamanho e metragem, acrescentou o relator em seu voto, a avaliação de preço específica de cada unidade depende também de outras circunstâncias, como benfeitorias e estado de conservação. Por isso, não seria possível vincular a base de cálculo do ITBI à do IPTU, nem mesmo como piso de tributação, segundo o ministro, que lembrou que esse entendimento já foi adotado pelo STJ em outros julgamentos. Ainda de acordo com o relator, também não é legítima a adoção de valor de referência de venda previamente fixado pelo município como parâmetro para a base de cálculo do ITBI. “O valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é o valor de mercado e só pode ser afastado por meio de processo administrativo”, afirmou. Com a tese de efeito repetitivo foram aprovadas as seguintes disposições: “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU”; “o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e só pode ser afastada pelo Fisco por meio de processo administrativo próprio”; e “o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI”.


Outra questão bastante discutida, diz respeito ao ITCMD. Contribuintes têm conseguido, no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), reduzir a tributação sobre imóveis em doações e heranças. Desembargadores estão determinando, como base de cálculo do ITCMD, o uso do valor venal do IPTU – geralmente menor em relação ao de mercado. Uma das decisões mais recentes foi proferida pela Desembargadora Silvia Meirelles, da 6ª Câmara de Direito Público do TJSP, que concedeu liminar em agravo de instrumento apresentado por um contribuinte, derrotado em primeira instância (processo nº 2017662-74.2022.8.26.0000).



Na decisão, a Desembargadora cita a legislação paulista sobre o assunto e lembra que a Lei nº 10.705, de 2000, que trata do ITCMD, estabelece que deve ser aplicado como base de cálculo o valor de mercado do bem ou direito na data da abertura da sucessão ou da realização do ato ou contrato de doação. E que decreto posterior, de nº 55.002, de 2009, traz uma alternativa que seria o valor venal, em linha com o Art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN).


O entendimento, de acordo com a Procuradoria Geral do Estado (PGE-SP), contraria precedente do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O órgão afirma que, de acordo com precedente da 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), de junho de 2020, o valor venal a que se refere o mencionado artigo do CTN, base de cálculo do ITCMD, é o real valor de venda do bem. Esse valor, de acordo com os ministros, pode coincidir com o de mercado, “não se confundindo com o valor venal adotado para fins de IPTU ou ITR”. 


Por isso, é sempre bom estar atento ao assunto.

Aumento de Testamentos Digitais e Planejamento Sucessório em Vida

Por Pinheiro Pedro Advogados • 17 de setembro de 2025
Nos últimos anos, a digitalização tem impactado diversas áreas da vida social e econômica, e o Direito não é exceção. Um exemplo recente desse movimento é o crescimento do interesse por testamentos digitais e pela utilização de ferramentas tecnológicas no planejamento sucessório em vida. O que é o testamento digital? O testamento, em sua essência, é o ato jurídico pelo qual uma pessoa dispõe de seus bens, direitos e vontades para depois de sua morte. A versão “digital” desse instituto refere-se a disposições de última vontade elaboradas e registradas por meio eletrônico, seja em plataformas digitais, seja em documentos armazenados em nuvem ou em dispositivos pessoais. Ainda que a expressão “testamento digital” seja cada vez mais mencionada, é importante destacar que a legislação brasileira não possui, até o momento, uma disciplina específica sobre o tema. Isso significa que, para que o documento tenha validade jurídica, é necessário observar as formas tradicionais de testamento previstas no Código Civil: o público, o cerrado e o particular. Assim, ainda que o conteúdo esteja armazenado em meio digital, o instrumento precisa respeitar os requisitos legais – como testemunhas, formalização em cartório ou escritura pública, a depender da modalidade escolhida. Patrimônio digital e novas questões jurídicas Além da disposição de bens materiais, a era digital trouxe à tona um novo campo de debate: o patrimônio digital. Perfis em redes sociais, contas em plataformas de streaming, acervos digitais, criptomoedas e demais ativos virtuais passaram a fazer parte da sucessão. A destinação desses bens imateriais levanta desafios jurídicos, uma vez que a legislação atual ainda não trata de forma detalhada a sucessão de direitos digitais. Planejamento sucessório em vida Paralelamente ao testamento, observa-se o crescimento da prática do planejamento sucessório em vida. Trata-se da adoção de medidas jurídicas que permitem organizar previamente a transferência do patrimônio, assegurando clareza e reduzindo riscos de litígios entre herdeiros. Instrumentos como a doação em vida, a constituição de holdings familiares, pactos sucessórios e outros mecanismos podem ser utilizados dentro dos limites legais. Além de oferecer maior previsibilidade, o planejamento sucessório contribui para a preservação da harmonia familiar e pode, em alguns casos, otimizar aspectos tributários relacionados à transmissão de bens. Desafios e perspectivas O cenário atual evidencia um paradoxo: de um lado, há uma demanda crescente por soluções digitais voltadas à sucessão patrimonial; de outro, existe uma lacuna normativa que ainda demanda regulamentação específica. Nesse contexto, é essencial que a sociedade e os operadores do Direito acompanhem as mudanças tecnológicas, ao mesmo tempo em que respeitam os marcos legais vigentes. Enquanto o legislador não estabelece regras próprias para o testamento digital, o caminho seguro é alinhar as inovações tecnológicas com os formatos já previstos no Código Civil. Assim, garante-se que a manifestação de vontade tenha validade e eficácia jurídica.

Golpes Virtuais com Uso Indevido de Imagem: Como se Proteger e o que Diz a Lei

Por Pinheiro Pedro Advogados • 8 de julho de 2025
1. Introdução: um alerta real Nas últimas semanas, uma advogada do Escritório Pinheiro Pedro teve sua imagem retirada das redes sociais usada indevidamente por golpistas em tentativas de fraude via WhatsApp. A ação faz parte de um tipo de golpe cada vez mais comum, em que criminosos se passam por profissionais de confiança para enganar vítimas e obter vantagens indevidas. Mesmo sendo uma profissional com carreira consolidada e presença digital responsável, a tentativa de golpe revela uma dura realidade: ninguém está imune ao uso criminoso da própria imagem. Este artigo tem como objetivo informar o público sobre os riscos, os aspectos legais envolvidos e, principalmente, as medidas de proteção que todos podemos adotar. 2. Como funcionam esses golpes O chamado “golpe do falso profissional” tem ganhado força especialmente em aplicativos de mensagens como o WhatsApp e vem atingindo muitos advogados, dada a publicidade da maioria dos processos judiciais. A estratégia é simples e, infelizmente, eficaz: · Os golpistas copiam fotos e nomes de perfis públicos , geralmente de advogados, médicos ou outros profissionais com credibilidade; · Criam um número de WhatsApp com foto idêntica à do profissional e iniciam conversas com clientes reais ou em potencial; · Utilizam linguagem técnica e menções a processos ou atendimentos para parecerem legítimos; · Solicitam informações bancárias, transferências via PIX ou o envio de documentos pessoais , geralmente com urgência ou sob ameaça. Esse tipo de ataque mistura engenharia social, manipulação emocional e falsidade ideológica , colocando vítimas em situação de vulnerabilidade digital e jurídica. 3. O que diz a Lei: LGPD e Código Penal A atuação dos golpistas envolve múltiplas violações legais: • LGPD – Lei Geral de Proteção de Dados (Lei nº 13.709/2018) O uso indevido de imagens, nomes e perfis para fins fraudulentos configura tratamento de dados pessoais sem consentimento, violando os princípios de: · Finalidade – uso dos dados com propósitos ilegítimos; · Transparência e segurança – ausência de proteção adequada; · Prevenção – falha em evitar danos aos titulares dos dados. A vítima tem o direito de: · Solicitar a exclusão de seus dados; · Exigir a reparação por danos morais e materiais; · Acionar judicialmente os responsáveis. • Código Penal As condutas dos golpistas podem ser enquadradas como: · Estelionato (Art. 171) – obter vantagem ilícita, induzindo a erro; · Falsidade ideológica (Art. 299) – uso de identidade falsa ou adulterada; · Crimes contra a honra e a imagem – inclusive com agravantes, dependendo da exposição e prejuízo causado. 4. O que fazer se for vítima ou alvo de tentativa Caso você, seu nome ou sua imagem estejam sendo usados em uma tentativa de golpe, siga os passos abaixo: 1. Preserve provas · Tire prints das conversas, números usados, fotos e mensagens recebidas; · Salve links, áudios e vídeos enviados pelo golpista. 2. Registre um Boletim de Ocorrência (BO) · Pode ser feito presencialmente ou via delegacia eletrônica; · Se possível, registre o caso como estelionato digital e uso indevido de imagem. 3. Comunique a plataforma envolvida · Denuncie o perfil falso diretamente ao WhatsApp, Facebook ou Instagram; · Solicite a remoção de conteúdo ou bloqueio de número/perfil . 4. Informe sua rede de contatos · Poste um aviso público com a nova foto de perfil e canais oficiais de contato; · Oriente colegas e clientes a não clicarem em links nem fornecerem dados . 5. Consulte um advogado especializado em Direito Digital · Para acionar medidas civis e, se necessário, responsabilizar os envolvidos judicialmente. 5. Boas práticas de prevenção Para todos: · Ative a verificação em duas etapas no WhatsApp e redes sociais; · Desconfie de mensagens urgentes ou pedidos de dinheiro , mesmo que pareçam vir de alguém conhecido; · Evite expor dados pessoais em perfis públicos , como telefone, endereço e nome completo; · Use senhas seguras e atualizadas com frequência; · Pesquise a identidade do remetente antes de clicar em qualquer link. Para advogados e profissionais expostos: · Comunique-se apenas por canais oficiais com seus clientes; · Informe previamente sobre as formas legítimas de contato (e-mails, telefones fixos, número verificado); · Utilize marca d’água ou logotipo institucional em imagens de divulgação, sempre que possível; · Treine equipes para identificar tentativas de fraude e responder rapidamente; · Mantenha sistemas atualizados e com autenticação dupla ativada . 6. Posicionamento institucional O Escritório Pinheiro Pedro repudia veementemente qualquer tentativa de fraude, principalmente aquelas que buscam se aproveitar da confiança e da imagem de seus profissionais . Reforçamos que todas as comunicações com clientes e parceiros são feitas por canais oficiais e verificados . Caso receba qualquer mensagem suspeita, entre em contato diretamente conosco antes de qualquer ação. A sua segurança é também uma prioridade da nossa atuação jurídica. Fale com a equipe por nossos canais institucionais. 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STF valida partilha amigável sem exigência de quitação prévia do ITCMD

Por Pinheiro Pedro Advogados • 4 de junho de 2025
O Supremo Tribunal Federal (STF) reconheceu a constitucionalidade do artigo 659, § 2º, do Código de Processo Civil (CPC), que permite a homologação de partilha amigável de bens sem a necessidade de comprovação prévia do pagamento do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). A decisão foi tomada no julgamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) nº 5.894, considerada improcedente em sessão virtual encerrada em 24 de abril último. A norma questionada estabelece que, uma vez transitada em julgado a sentença de homologação da partilha ou da adjudicação, o formal de partilha será lavrado, a carta de adjudicação elaborada e os alvarás expedidos, mesmo sem a quitação prévia do imposto. O fisco, por sua vez, será intimado para realizar o lançamento administrativo do tributo conforme previsto na legislação tributária. Na prática, isso significa que eventual discussão sobre o ITCMD não poderá impedir os atos de registro da partilha, garantindo maior celeridade ao processo sucessório, especialmente em casos de arrolamento sumário. O relator da ação, Ministro André Mendonça, destacou que a norma visa simplificar e dar efetividade ao procedimento de partilha amigável, sem comprometer a possibilidade de posterior cobrança do imposto por parte do fisco. Para o ministro, não há violação ao princípio da isonomia tributária nem à reserva de lei complementar para tratar de normas gerais tributárias, conforme previsto no art. 146, III, b, da Constituição Federal. Em seu voto, o relator também afastou preliminares de não conhecimento da ADI, entendendo que os requisitos legais foram devidamente preenchidos e que não há incompatibilidade entre o CPC e o Código Tributário Nacional. Destacou ainda que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já havia pacificado o entendimento de que a exigência de quitação prévia do ITCMD não é requisito para homologação da partilha ou adjudicação.  A Associação dos Advogados de São Paulo (AASP) atuou como amicus curiae no processo, apresentando memorial em defesa da constitucionalidade do dispositivo. Em sua manifestação, a entidade sustentou que a regra contribui para a efetividade processual sem prejudicar a arrecadação ou a fiscalização tributária, e que a dispensa da quitação prévia representa um avanço em relação ao antigo CPC/1973, reforçando a diretriz constitucional da duração razoável do processo. A decisão do STF reforça a segurança jurídica ao validar um dispositivo legal que privilegia a agilidade e a eficiência nos procedimentos de partilha, preservando, ao mesmo tempo, os interesses da Fazenda Pública. Trata-se de mais um passo relevante na construção de um sistema processual mais moderno, funcional e acessível. De toda forma, é preciso ficar atento, pois os cartórios de registro de imóvel em geral exigem a prova da quitação do ITCMD para proceder ao registro da partilha ou da adjudicação.