STJ DETERMINA CÁLCULO DO ITBI SOBRE VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

26 de julho de 2022

DECISÃO GERA DISCUSSÃO ACERCA DA BASE DE CÁLCULO DO ITCMD 


A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser pago com base no valor da transação imobiliária. A decisão, em recurso repetitivo, afasta o uso do valor venal, adotado para cálculo do IPTU, que geralmente é menor, e também valores de referência fixados pelas prefeituras. Prevaleceu no julgamento, que deve ser seguido pelas instâncias inferiores, o voto do relator, ministro Gurgel de Faria, para o qual, o valor da transação imobiliária para o cálculo do ITBI, apontado pelo contribuinte, só pode ser afastado por meio de processo administrativo (REsp 1937821). O caso analisado pelo STJ envolve o município de São Paulo, que contestou decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP). A Corte paulista entendeu que o ITBI deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior.


A decisão do TJ-SP foi dada em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR). O entendimento passou, então, a orientar as decisões no Estado. No recurso, o município alegou que a base de cálculo do ITBI não deveria corresponder ao valor venal usado para o IPTU, mas refletir o valor de mercado do imóvel. Argumentou ainda que, diferentemente do que ocorre com o IPTU, no ITBI há “autolançamento do tributo” pelo contribuinte. Assim, se for constatado que a base de cálculo usada não corresponde ao efetivo valor de mercado na transação, a fiscalização deve proceder ao lançamento complementar de ofício, ou seja, cobrar a diferença. Na sustentação oral, a procuradora do município Simone Andréa afirmou que o valor venal de referência é acionado apenas quando não merece fé o valor declarado pelo contribuinte. Ainda segundo ela, a prática do município demonstra que, salvo operações baseadas em valores relacionados a financiamento bancário, invariavelmente os valores declarados de transferência de propriedade são depreciados. “O menor possível”, disse. Ao votar, o relator afirmou que a base de cálculo do ITBI não está ligada à do IPTU, embora ambas sejam o valor venal. Para Gurgel de Faria, deve ser considerado como valor venal do ITBI “o valor normal de mercado nas transações imobiliárias”.


No IPTU, disse o ministro, tributa-se a propriedade tendo como base a planta genérica de valores do poder público local, que considera a localização e a metragem. Embora seja possível dimensionar o valor médio dos imóveis no mercado, por tamanho e metragem, acrescentou o relator em seu voto, a avaliação de preço específica de cada unidade depende também de outras circunstâncias, como benfeitorias e estado de conservação. Por isso, não seria possível vincular a base de cálculo do ITBI à do IPTU, nem mesmo como piso de tributação, segundo o ministro, que lembrou que esse entendimento já foi adotado pelo STJ em outros julgamentos. Ainda de acordo com o relator, também não é legítima a adoção de valor de referência de venda previamente fixado pelo município como parâmetro para a base de cálculo do ITBI. “O valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é o valor de mercado e só pode ser afastado por meio de processo administrativo”, afirmou. Com a tese de efeito repetitivo foram aprovadas as seguintes disposições: “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU”; “o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e só pode ser afastada pelo Fisco por meio de processo administrativo próprio”; e “o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI”.


Outra questão bastante discutida, diz respeito ao ITCMD. Contribuintes têm conseguido, no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), reduzir a tributação sobre imóveis em doações e heranças. Desembargadores estão determinando, como base de cálculo do ITCMD, o uso do valor venal do IPTU – geralmente menor em relação ao de mercado. Uma das decisões mais recentes foi proferida pela Desembargadora Silvia Meirelles, da 6ª Câmara de Direito Público do TJSP, que concedeu liminar em agravo de instrumento apresentado por um contribuinte, derrotado em primeira instância (processo nº 2017662-74.2022.8.26.0000).



Na decisão, a Desembargadora cita a legislação paulista sobre o assunto e lembra que a Lei nº 10.705, de 2000, que trata do ITCMD, estabelece que deve ser aplicado como base de cálculo o valor de mercado do bem ou direito na data da abertura da sucessão ou da realização do ato ou contrato de doação. E que decreto posterior, de nº 55.002, de 2009, traz uma alternativa que seria o valor venal, em linha com o Art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN).


O entendimento, de acordo com a Procuradoria Geral do Estado (PGE-SP), contraria precedente do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O órgão afirma que, de acordo com precedente da 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), de junho de 2020, o valor venal a que se refere o mencionado artigo do CTN, base de cálculo do ITCMD, é o real valor de venda do bem. Esse valor, de acordo com os ministros, pode coincidir com o de mercado, “não se confundindo com o valor venal adotado para fins de IPTU ou ITR”. 


Por isso, é sempre bom estar atento ao assunto.

Acordo entre Fiesp, Ciesp e CETESB redefine regras e custos do licenciamento ambiental em São Paulo

13 de março de 2026
O licenciamento ambiental é um dos principais instrumentos de controle e gestão ambiental no Brasil e é indispensável para a instalação, ampliação e operação de atividades potencialmente poluidoras. Quando a competência é do estado de São Paulo para licenciar, esse processo é conduzido pela Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (CETESB), responsável por analisar e emitir as licenças ambientais necessárias ao funcionamento dos empreendimentos. Nos últimos anos, entretanto, o cálculo das taxas relacionadas ao licenciamento ambiental tornou-se objeto de controvérsia judicial envolvendo o setor industrial paulista. A recente homologação de um acordo entre a Federação das Indústrias do Estado de São Paulo (Fiesp), o Centro das Indústrias do Estado de São Paulo (Ciesp) e a CETESB busca encerrar essa disputa e trazer maior previsibilidade para as empresas. Além da redefinição das regras de cálculo das taxas, a iniciativa também inclui uma ferramenta digital que permite simular valores e prazos de licenciamento, facilitando o planejamento empresarial. A origem da disputa sobre os valores do licenciamento ambiental A controvérsia teve início após mudanças promovidas pelo Governo do Estado de São Paulo nas regras de cálculo das taxas de licenciamento ambiental, especialmente com a edição de normas que alteraram critérios técnicos e ampliaram parâmetros utilizados na definição dos valores cobrados. Entre as principais alterações está a mudança na metodologia de cálculo, que passou a considerar a área total da propriedade do empreendimento (diferente do cálculo anterior que recaía sobre a fonte poluidora ou área construída do empreendimento), além da revisão dos chamados fatores de complexidade, variáveis utilizadas para mensurar o potencial de impacto ambiental da atividade. Essas alterações resultaram, em muitos casos, em aumentos significativos no custo das licenças ambientais. Diante desse cenário, a Fiesp e o Ciesp passaram a questionar judicialmente a legalidade e a proporcionalidade das novas regras, defendendo que os critérios adotados elevavam indevidamente os custos do licenciamento para as empresas associadas. Após anos de tramitação judicial e negociações institucionais, foi celebrado um acordo entre as entidades e a CETESB, posteriormente homologado pelo Poder Judiciário. O que muda com o acordo homologado O acordo estabelece parâmetros mais claros para o cálculo dos valores das licenças ambientais e consolida regras que devem ser aplicadas às empresas associadas às entidades. Entre os principais pontos estão: · aplicação das fórmulas e critérios previstos no Decreto Estadual nº 64.512/2019 para o cálculo das taxas; · utilização dos fatores de complexidade definidos no Decreto nº 47.397/2002; · adoção dos prazos de validade das licenças conforme o Decreto nº 69.120/2024. Na prática, a formalização dessas regras busca reduzir a insegurança jurídica que vinha sendo enfrentada pelas empresas e evitar aumentos considerados indevidos nas taxas cobradas para emissão ou renovação das licenças. Outro ponto relevante é a ampliação do prazo de validade das licenças ambientais em determinadas situações, o que pode reduzir a frequência de renovações e, consequentemente, os custos administrativos associados ao processo. Redução de custos para empresas Um dos principais impactos do acordo está na redução dos custos relacionados ao licenciamento ambiental para empresas associadas aos sindicatos vinculados à Fiesp ou ao Ciesp. Dependendo da atividade econômica e das características do empreendimento, a redução pode chegar a até 60% nos valores anteriormente praticados , o que representa alívio financeiro relevante para setores industriais que dependem do licenciamento ambiental para suas operações. Além disso, microempresas e empresas de pequeno porte passam a contar com critérios diferenciados para o cálculo das taxas, especialmente nos casos de renovação da Licença de Operação (LO), o que torna o processo menos oneroso para esse grupo empresarial. Ferramenta de simulação traz mais previsibilidade Para facilitar a compreensão das novas regras, o Departamento de Meio Ambiente da Fiesp desenvolveu o Simulador de Valores de Licenciamento Ambiental , uma ferramenta digital que permite às empresas estimar previamente os valores das taxas e os prazos de validade das licenças. Com isso, os empreendedores passam a ter maior previsibilidade em relação aos custos envolvidos no processo de licenciamento ambiental, o que contribui para o planejamento financeiro e para a gestão da conformidade ambiental. Além de simplificar o entendimento das regras aplicáveis, a ferramenta também reforça o papel das entidades industriais no suporte técnico às empresas em temas regulatórios e ambientais. Impactos para a segurança jurídica e o ambiente de negócios Do ponto de vista jurídico, a homologação do acordo representa o encerramento de uma disputa que se estendeu por vários anos e que gerava incertezas relevantes para o setor produtivo. Ao estabelecer parâmetros claros e consensuais para o cálculo das taxas e prazos das licenças ambientais, o acordo contribui para aumentar a segurança jurídica no relacionamento entre empresas e o órgão ambiental estadual. Esse tipo de previsibilidade é essencial para decisões de investimento, especialmente em setores industriais que dependem de processos de licenciamento complexos e de longo prazo. Ao mesmo tempo, a iniciativa busca equilibrar dois objetivos fundamentais: garantir a proteção ambiental por meio de um sistema de licenciamento eficiente e assegurar condições regulatórias mais estáveis para o desenvolvimento das atividades econômicas.  Panorama final O acordo firmado entre Fiesp, Ciesp e CETESB representa um avanço relevante na busca por maior clareza e previsibilidade no licenciamento ambiental em São Paulo. Ao consolidar regras de cálculo, ampliar prazos de licenças e oferecer ferramentas de simulação de custos, a iniciativa tende a reduzir disputas administrativas e judiciais relacionadas às taxas de licenciamento. Para as empresas, especialmente aquelas associadas às entidades industriais, o novo cenário pode representar não apenas redução de custos, mas também maior segurança jurídica na condução de suas atividades e no cumprimento das exigências ambientais. Diante da complexidade da legislação ambiental brasileira, acompanhar essas mudanças e compreender seus impactos é essencial para garantir conformidade regulatória e evitar riscos jurídicos nas operações empresariais.

Dia da Mulher e o direito à saúde: o debate sobre violência obstétrica no Brasil

13 de março de 2026
O Dia Internacional da Mulher é uma oportunidade para refletir sobre diferentes dimensões da garantia de direitos, entre elas, o acesso à saúde segura, digna e respeitosa durante a gestação, o parto e o puerpério. Recentemente, o tema voltou ao debate público após o relato da cantora, compositora e luthier brasileira Ana Carolina Correia de Assis, conhecida artisticamente como Ana Cacimba , que afirmou ter sido vítima de violência obstétrica durante o nascimento de seu filho, Bento. De acordo com relatos compartilhados pela artista em suas redes sociais, o parto teria sido marcado por uma série de falhas no atendimento médico. Ana afirma ter chegado ao hospital já com dilatação completa (10 cm), em período expulsivo, mas relata ter enfrentado negligência no acompanhamento do parto. Durante o nascimento, seu filho teria sofrido anóxia respiratória por aproximadamente três minutos , condição caracterizada pela falta de oxigenação no cérebro. Segundo o relato, também houve utilização de fórceps , instrumento que auxilia na condução do parto, mas que exige indicação médica adequada e uso cuidadoso para evitar riscos à mãe e ao bebê. Como consequência, Ana afirma que tanto ela quanto o filho ficaram com sequelas e agora enfrentam uma jornada de tratamentos e acompanhamento médico. Casos como esse trazem à tona um debate importante no campo da saúde e do direito: a violência obstétrica . O termo é utilizado para descrever condutas abusivas, negligentes ou desrespeitosas praticadas durante o atendimento à gestante ou ao recém-nascido, incluindo desde intervenções médicas desnecessárias até falhas de assistência que coloquem em risco a saúde da mãe e do bebê. No Brasil, embora ainda haja discussões sobre a tipificação específica da violência obstétrica na legislação, o ordenamento jurídico já oferece instrumentos para a responsabilização de condutas inadequadas. Situações de negligência, imprudência ou imperícia podem ser analisadas à luz do direito do paciente, da responsabilidade civil médica e da garantia constitucional do direito à saúde e à dignidade da pessoa humana . Além disso, políticas públicas e diretrizes do próprio sistema de saúde reforçam a importância do chamado parto humanizado , que busca assegurar informação, autonomia da gestante, respeito às decisões da mulher e assistência adequada durante todo o processo. Ao compartilhar sua experiência, Ana Cacimba passou a utilizar suas redes sociais para ampliar o debate e conscientizar outras mulheres sobre a importância de conhecer seus direitos durante a gestação e o parto, além de buscar apoio para os cuidados necessários ao filho. No contexto do Dia da Mulher, histórias como essa reforçam a necessidade de discussão qualificada sobre a qualidade da assistência à saúde materna , bem como a importância de protocolos, formação profissional e mecanismos de responsabilização que garantam segurança e respeito no momento do nascimento.  Afinal, o direito à saúde também passa pelo direito de viver experiências fundamentais da vida (como o parto) com dignidade, cuidado e segurança.

Quedas de árvores, eventos climáticos extremos e segurança urbana: os impactos da Lei nº 15.299/2025

2 de fevereiro de 2026
O aumento da frequência e da intensidade de eventos climáticos extremos, como chuvas volumosas e ventos fortes, tem provocado consequências significativas nas cidades brasileiras. Entre os efeitos mais recorrentes estão a queda de árvores, danos à infraestrutura urbana, interrupções no fornecimento de energia elétrica e riscos diretos à integridade física da população. Diante desse cenário, a adoção de medidas preventivas tornou-se não apenas desejável, mas essencial para a gestão urbana responsável. É nesse contexto que se insere a Lei nº 15.299/2025, que alterou a Lei nº 9.605/1998 (Lei de Crimes Ambientais), trazendo maior segurança jurídica para situações envolvendo a poda ou a supressão de árvores em condição de risco iminente. A nova legislação estabelece que não configura crime ambiental o corte ou a poda de árvores, localizadas em logradouros públicos ou em propriedades privadas, quando houver risco concreto de acidente devidamente fundamentado, e o órgão ambiental competente deixar de se manifestar de forma motivada no prazo máximo de 45 dias. Com isso, foi incluído o § 2º ao art. 49 da Lei de Crimes Ambientais, prevendo a possibilidade de autorização tácita, desde que o risco seja tecnicamente atestado por empresa ou profissional legalmente habilitado. A inovação legislativa busca enfrentar um problema recorrente da administração pública: a omissão ou morosidade administrativa em situações que exigem respostas rápidas. Antes da alteração, mesmo diante de laudos técnicos apontando risco evidente, a ausência de manifestação formal do órgão ambiental expunha gestores, concessionárias e proprietários ao risco de responsabilização penal, o que frequentemente resultava na postergação de medidas preventivas e no agravamento dos danos. Do ponto de vista prático, a Lei nº 15.299/2025 dialoga diretamente com episódios recentes de queda de árvores sobre vias públicas, residências e redes elétricas, ocasionando apagões, prejuízos materiais e, em alguns casos, acidentes graves. Ao permitir que a inércia administrativa não impeça a adoção de providências urgentes, a norma reforça a ideia de que a proteção ambiental deve caminhar lado a lado com a segurança coletiva, a continuidade dos serviços essenciais e a proteção de vidas humanas. Importante destacar que a lei não flexibiliza indiscriminadamente a tutela ambiental. Ao contrário, mantém a exigência de fundamentação técnica, atribuindo responsabilidade ao profissional ou empresa que atesta o risco, o que preserva o controle, a rastreabilidade das decisões e a responsabilização em caso de abuso ou erro técnico. Trata-se, portanto, de um modelo que busca equilíbrio entre prevenção de danos, responsabilidade profissional e eficiência administrativa. Sob a ótica da gestão urbana e ambiental, a nova legislação representa um avanço ao reconhecer que a omissão estatal não pode se sobrepor ao dever de prevenir riscos previsíveis, especialmente em um cenário de mudanças climáticas e crescente vulnerabilidade das cidades. Para gestores públicos, concessionárias de serviços, síndicos, proprietários e empreendedores, a norma oferece maior previsibilidade jurídica e respaldo legal para decisões que envolvem segurança e interesse público. Em síntese, a Lei nº 15.299/2025 contribui para uma abordagem mais integrada da política urbana e ambiental, ao harmonizar a proteção do meio ambiente com a necessidade de respostas eficazes diante de riscos iminentes. Trata-se de um passo importante para cidades mais seguras, resilientes e juridicamente responsáveis.